Kira Bedeli Ne Zaman Artırılabilir? Kira Tespiti ve Kira Uyarlama Davası

Kira bedellerindeki artışlar, özellikle son yıllarda hem kiracılar hem de ev sahipleri açısından önemli bir uyuşmazlık konusu hâline geldi. Peki ev sahibi istediği zaman kirayı artırabilir mi? Beş yılın dolması ne anlama geliyor? Kira tespiti ile kira uyarlama davası arasındaki fark nedir?

Bu yazımızda kira artışlarıyla ilgili en sık merak edilen soruları sade bir şekilde açıklıyoruz.

%25 kira artış sınırı hâlâ geçerli mi?

Hayır. Konut kiralarında uygulanan geçici %25 kira artış sınırı 1 Temmuz 2024 tarihinde sona erdi.

Bu nedenle artık normal kira artışlarında Türk Borçlar Kanunu'nun genel hükümleri uygulanıyor.

Kira sözleşmesi yenilendiğinde, normal yıllık kira artışı bakımından temel sınır, TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır.

Ancak burada önemli bir nokta var: Kira sözleşmesinin beş yılı doldurup doldurmadığı, kira bedelinin belirlenmesinde büyük önem taşıyor.

Kira sözleşmesinde 5 yıl neden önemli?

Kira sözleşmesinin ilk beş yılı içerisinde, normal yıllık kira artışında temel olarak TÜFE'nin on iki aylık ortalama değişim oranı dikkate alınır.

Örneğin sözleşmede daha yüksek bir artış oranı kararlaştırılmış olsa bile, bu oran kanunda öngörülen üst sınırı aşamaz.

Ancak kira ilişkisi beş yılı doldurduğunda durum değişir.

Beş yılın sonunda kira bedelinin yeniden belirlenmesi için kira tespiti davası gündeme gelebilir. Bu aşamada artık yalnızca TÜFE'ye bakılmaz.

Mahkeme;

• taşınmazın özelliklerini,

• bulunduğu bölgeyi,

• benzer taşınmazların kira bedellerini,

• TÜFE oranını,

• kiracının eski kiracı olup olmadığını

birlikte değerlendirerek yeni kira bedelini belirleyebilir.

Eski kiracı indirimi nedir?

Beş yılını doldurmuş bir kira sözleşmesinde yapılan değerlendirmede, benzer taşınmazların kira bedelleri önemli bir ölçüttür.

Ancak mahkemenin belirlediği emsal kira bedelinin doğrudan mevcut kiracıya uygulanması zorunlu değildir.

Kiracının taşınmazda uzun süredir oturuyor olması, kira bedelinin belirlenmesinde hakkaniyet bakımından dikkate alınabilir. Bu nedenle uygulamada “eski kiracı indirimi” olarak adlandırılan indirim yapılabilmektedir.

Dolayısıyla örneğin bilirkişi bölgede benzer taşınmazların kira değerini 40.000 TL olarak belirlese bile, mahkemenin belirleyeceği kira bedelinin mutlaka 40.000 TL olması gerekmez.

Kira tespiti davası nedir?

Kira tespiti davası, tarafların yeni kira bedeli konusunda anlaşamaması hâlinde, “Bu taşınmaz için yeni kira bedeli ne olmalı?” sorusunun mahkeme tarafından cevaplandırılmasını sağlayan davadır.

Örneğin bir evin mevcut kirası 10.000 TL iken, ev sahibi taşınmazın güncel koşullarda çok daha yüksek bir kira değerine sahip olduğunu düşünüyorsa ve kira sözleşmesi beş yıllık süreyi doldurmuşsa, şartları varsa kira bedelinin mahkeme tarafından yeniden belirlenmesini isteyebilir.

Ancak ev sahibi, kira bedelini tek taraflı olarak istediği miktara çıkaramaz.

Kira tespiti davası ne zaman açılmalı?

Kira tespiti davası açılabilir; ancak davanın ne zaman açıldığı, mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren uygulanacağı açısından önemlidir.

Özellikle yeni kira döneminden en az 30 gün önce dava açılması veya kiracıya bu sürede yazılı bildirim yapılması, şartları oluştuğunda yeni kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanabilmesi açısından önem taşır.

Kira sözleşmesinde yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunması da ayrıca önemlidir.

Bu nedenle kira tespiti davalarında yalnızca “Dava açabilir miyim?” sorusuna değil, “Dava ne zaman açılmalı?” sorusuna da dikkat edilmelidir.

Beş yıl dolmadan kira bedeli çok düşük kalmışsa ne yapılabilir?

Beş yıllık süre henüz dolmamışsa, sırf bölgedeki kira bedelleri yükseldi diye kira bedelinin emsal kiralara göre yeniden belirlenmesi mümkün değildir.

Ancak bazı durumlarda kira bedelinin uyarlanması gündeme gelebilir.

Bu dava, kira tespitinden farklı olarak Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğüne dayanır.

Buradaki temel düşünce şudur:

Sözleşme yapılırken mevcut olan koşullar daha sonra olağanüstü ve öngörülemeyen bir şekilde değişmiş ve bu değişiklik sözleşmenin ekonomik dengesini ciddi biçimde bozmuşsa, sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması istenebilir.

Ancak yalnızca “kiralar çok arttı” demek uyarlama davası için tek başına yeterli değildir.

Somut olayda gerçekten öngörülemeyen olağanüstü bir değişiklik bulunup bulunmadığı ve bunun sözleşme dengesini ciddi şekilde bozup bozmadığı değerlendirilir.

Kira tespiti ile kira uyarlaması aynı şey mi?

Hayır.

Kira tespiti, özellikle beş yıllık sürenin tamamlanmasından sonra, taşınmazın güncel kira değerinin belirlenmesine yönelik kira hukukuna özgü bir mekanizmadır.

Kira uyarlaması ise olağan kira artışlarının ötesinde, öngörülemeyen olağanüstü bir değişiklik nedeniyle sözleşmedeki dengenin ciddi şekilde bozulduğu durumlarda gündeme gelen istisnai bir hukuki yoldur.

Bu nedenle uyarlama davası, “Beş yıl dolmadı ama çevrede kiralar çok yükseldi, ben de kirayı emsal seviyeye çıkarmak istiyorum.” şeklinde her durumda kullanılabilecek bir yol değildir.

Kira tespiti veya uyarlama davasından önce arabulucuya başvurmak gerekiyor mu?

Evet.

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır.

Dolayısıyla kira tespiti veya kira uyarlaması talebiyle doğrudan mahkemeye dava açılması yeterli değildir. Öncelikle zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.

Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanak, daha sonra açılacak davada önem taşır.

Kira tespiti davasında kira bedeli nasıl belirleniyor?

Mahkeme kira bedelini belirlerken taşınmazın gerçek piyasa koşullarını araştırır.

Bu nedenle uygulamada keşif ve bilirkişi incelemesi önemli bir yere sahiptir.

Taşınmazın konumu, büyüklüğü, yaşı, fiziksel özellikleri, kullanım şekli ve aynı bölgede bulunan benzer taşınmazların kira bedelleri incelenebilir.

Örneğin dava konusu bir dükkân ise, aynı bölgede bulunan benzer büyüklükteki ve benzer özelliklerdeki dükkânların kira bedelleri emsal olarak değerlendirilebilir.

Ancak bilirkişinin belirlediği rakam, mahkeme açısından tek başına kesin sonuç anlamına gelmez. Nihai kararı hâkim verir.

Hangi mahkemede dava açılır?

Kira ilişkisinden kaynaklanan kira tespiti ve kira uyarlaması gibi davalarda görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Davanın hangi yerde açılacağı ise somut olayın özelliklerine ve yetki kurallarına göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Kısaca hangi durumda hangi yol izlenir?

Kira sözleşmesinin normal şekilde yenilenmesi sırasında yapılacak yıllık artışlarda temel olarak TÜFE'nin on iki aylık ortalama değişim oranı dikkate alınır.

Kira sözleşmesi beş yılı doldurmuşsa, şartları varsa kira tespiti davası açılarak taşınmazın güncel koşullara göre kira bedelinin belirlenmesi istenebilir.

Buna karşılık beş yıl dolmadan, gerçekten olağanüstü ve öngörülemeyen bir durum nedeniyle sözleşmenin ekonomik dengesi ciddi biçimde bozulmuşsa kira bedelinin uyarlanması gündeme gelebilir.

Her iki durumda da dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin dikkate alınması gerekir.

Sonuç

Kira artışları konusunda en sık yapılan hata, “Emsal kiralar yükseldi, o hâlde ev sahibi kirayı istediği seviyeye çıkarabilir.” şeklinde düşünmektir.

Oysa kira artışının nasıl yapılabileceği; kira sözleşmesinin süresine, beş yıllık sürenin dolup dolmadığına, sözleşmedeki hükümlere ve somut olayın özelliklerine göre değişir.

Özellikle kira tespiti veya kira uyarlaması düşünülüyorsa, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve yenileme tarihleri öncelikle incelenmelidir. Çünkü dava açılacak tarih ve izlenecek hukuki yol, yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren uygulanacağını doğrudan etkileyebilir.